海鲜大市场、七里堡茶城、齐鲁鞋城等专业市场是济南商业地产市场中运作较为成功的典型项目。笔者近期走访了这几家市场，并与开发商就各自项目的规划、开发、运营等问题进行深刻交流，收获颇深。现就以海鲜大市场为例，对项目的业态规划、组合做简单分析。
海鲜大市场是在原中光明街海鲜市场的基础上全面升级改造建成的以海鲜为主营业态的综合市场，由济南中银房地产开发公司承建。项目共有三层，局部四层，一层和地下一层主营海鲜，现已开业，运行平稳。
二层为中银天马酒店用品超市，四层为渔人港海鲜美食广场，都将于12月18日隆重开业。海鲜市场、酒店用品、美食城这三者之间似乎没有必然的联系。从商场经营的一般规律来看，这三种业态之间的跨度明显是大了一些。但与中银公司项目负责人交流后，笔者发现，这恰恰是该公司规划项目时最得意的一笔。
三种业态 两种共享
海鲜和酒店用品是两个表面上毫不相干的业态，但两者之间却拥有共同的客户群体，即酒店的采购人员。为买海鲜而来的采购人员可能同时会有购买酒店用品、设施的需求。同理，为酒店用品而来的人自然有极大的可能性一站式完成海鲜、农副产品等原材料的采购。两种业态可以实现客户资源的充分共享，抓住了客户，也就抓住了商场经营的根本。海鲜市场和海鲜美食广场之间可以相互带动。美食广场采取就近取材的原则，以楼下的生活海鲜为原材料，保证了菜品质量。顾客也会因为能够吃到最新鲜的海鲜而对酒店趋之若鹜。酒店经营的好自然又会为海鲜市场增添不少人气，从而实现另一种客户资源的共享。
一切以经营为导向商业地产以商业运营为最终目标，开发商对项目的操作是否以经营为导向是成败的关键，也是当今商业地产开发的核心理念。在与中银公司高层的交流中笔者了解到，在运作海鲜大市场这个项目时，是否有利于市场的经营是公司评定一个提议是否具有可行性的基本标准。项目从规划、业态组合到建设，大到整体定位，小到一个水槽、一个车道的设计，事无巨细无不考虑到后期经营。在商业地产相关法规政策尚不健全，融资渠道狭窄的市场情况下，中银的做法不失为商业地产发展的一条稳妥之路。
