仲量联行日前发布的全球资本流动报告显示，2007年上半年，全球商业房地产交易量达到历史最高水平，2008年同期却下跌了41%，投资额仅为2360亿美元，几乎降至2005年上半年的水平。
尽管成交量低迷，房地产的全球化趋势依然没有改变，跨国投资仍占据了整体交易量的近45%。但是，各个区域的跨国投资比重略有变
化，美洲地区从25%上升到30%，亚太地区则从46%降至34%，欧洲从66%降至58%。
仲量联行亚洲资本市场总监StuartCrow表示：“造成交易量下降的主要原因是全球信贷市场不稳定，贷款渠道减少，借贷成本却在增加。因此，许多买方不愿或者无力支付高房价，卖方也不想降低期望值。买卖双方相持由此产生，这种现象在大规模项目上尤为突出。”
展望未来一年，StuartCrow认为：“信贷市场的稳定估计仍需一年时间。在此期间，我们应该可以预期会出现由于压力而导致的出售增加。高速成长或者核心的市场可能会吸引大部分投资者的眼球。房价波动也为投资者带来机会。在未来一年进行投资，机会则更大。”
***房地美上季大亏8.2亿美元美股开盘下挫
美国第二大政府赞助的抵押贷款机构房地美6日公布，上季度亏损8.21亿美元。这是该公司连续第四个季度亏损，亏损额也超过了分析师预期。
房地美的股价昨天美股盘前大跌近7%，至7.50美元。受该公司巨亏的消息拖累，前一天收盘大涨近3%的美国股市6日开盘也纷纷走低。
第二季度，房地美每股亏损1.63美元，分析师此前预计的亏损额为每股亏54美分。第二季度，房地美冲减房贷资产10亿美元，并且计提了25亿美元的信贷损失。去年同期，房地美实现盈利7.64亿美元，每股收益1.02美元。此前三个季度，房地美累计亏损46亿美元。
作为美国政府赞助机构（GSE）的典型代表，房地美及其更大的同业房利美共持有和担保了美国近12万亿美元住房抵押贷款资产中的42%左右，其主要通过利差以及债券担保收费获取收益。
据悉，房地美的大多数损失源于房贷违约上升和衍生品方面的损失。第二季度，房地美持有抵押贷款的还贷违约率上升了20%。受亏损拖累，房地美还宣布将削减第三季度的股息至5美分，第二季度为25美分。公司还表示将寻求继续推进一项55亿美元的融资计划。
今年以来，房地美股价暴跌76%左右，其持有及担保的美国抵押贷款资产达到2.2万亿美元。该公司曾计划发行股票筹资55亿美元，但这一计划因为股价持续跳水而夭折。去年11月，房地美也曾宣布将股息减半，并出售了60亿美元的优先股融资。
房利美的季报预计在8日公布。分析师预计，该公司第二季度可能亏损9.21亿美元，合每股亏损78美分。此前三个季度，该公司累计亏损71亿美元。对于“两房”的盈利前景，分析师普遍不乐观。最新调查显示，分析师认为，直到2009年第二季度，房地美都将一直维持亏损局面，而房利美的亏损则可能持续到2009年第一季度。
受房地美业绩弱于预期拖累，美国股市6日开盘纷纷走低，逆转了前一天的强势。道指开盘即下跌近50点，截至北京时间昨日21时35分，道指跌61点，跌幅0.52%。标普500指数也下跌0.53%。
受到大萧条以来最严重的楼市危机拖累，“两房”一度濒临破产，并促使当局采取了从承诺注资到限制做空等一系列救援措施。上月30日，布什政府紧急颁布立法，授权美国财政部提高向房利美和房地美的信贷额度，并可在必要时出资收购其股票。
美国财政部5日透露，其已聘请华尔街著名投行摩根士丹利帮助政府评估该国两大房贷融资机构房利美和房地美面临的财务风险。据悉，摩根士丹利将对美国抵押贷款市场状况作出评估，并向政府报告房利美和房地美的财务情况。数据显示，在“两房”发行的各类债务抵押证券中，约3万亿美元被美国金融机构持有，超过1.5万亿美元分散在各海外机构手中。
***悲观预期令地产股陷入下滑泥潭"春天"依旧遥远
“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”周二，国家统计局发布的经济评述再度向人们警示了房地产业未来的窘境。同时，万科董事长王石在香港的中报业绩发布会上表示，“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此，万科做好了最坏的打算。”多种迹象表明，房地产业
即将迎来最黑暗的时刻，而随之反应的地产股昨日再度加快下跌。
等待最黑暗的时刻
继周二地产股出现领跌大盘后，昨日房地产板块龙头品种万科A再度下跌，早盘一度跌幅超过4%，万科股价8元支撑线不堪一击。同时，珠江控股、园城股份等地产股也应声落地。
海通证券宏观分析师李明亮指出，“从总体走势看，房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大，从近年来房地产市场总体走势看，推动并保持房价的理性回归任重道远。在确信房地产市场真正稳定下来之前，政府不会过早地松动房地产的调控政策。”
除了政策松动难以短期看到外，作为房地产股龙头的万科董事长王石在中报业绩发布会上的发言更让整个地产业雪上加霜。王石指出，“下半年的形势可能比我们想象的更严重，万科做好了最坏的打算”，尽管目前万科资金面较稳健，但仍将进一步下调房价，增加小户型比例，并减少开工面积、减缓竣工速度、控制拿地面积。
市场人士指出，万科遇到的问题也是众多房地产企业共同面临的问题。据统计，今年1-5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。而上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。
国泰君安房地产行业分析师孙建平指出，“未来6个月内，北京、上海等区域房价还将下降15%左右，今年下半年开发商普遍下调开竣工面积将导致明年供给下降，所以要等到房价的企稳，成交量活跃，至少要到2009年的下半年。”
机构纷纷抛售地产股
对于房地产行业的困境，一些机构早有预料，在未看到行业基本面有所改观之时纷纷大幅减仓，尤其是万科A的股价，二季度跌幅超过4成与基金的大举减仓不无关联。
根据天相投顾的研究报告显示，持有万科A的基金数由一季末的133家锐减为二季度末的72家，短短3个月，61只基金已沽清万科A。二季度末，基金持股占流通股比例较一季度减少了12.65%。
而对于整个房地产行业来说，今年二季度和一季度末比较，基金公司持有房地产业股票总市值减少67.97%，占基金净值比例减少了2.36个百分点，由3.95%下降到1.59%。而到了7月份，地产板块继续遭基金看空。根据Topview数据显示，地产板块的分类持仓比例中，机构由7月4日的高点16.65%降至8月1日的15.42%，减少了1.23%。
春天依旧遥远
从目前房地产板块的个股股价来看，似乎已经显示了很大的估值诱惑，不少股民也对该不该在现在对地产股进行“抄底”而犹豫。但不少券商分析人士指出，“估值合理不等于确定性投资机会，股市是往前看的，房地产行业的后期发展不明朗对股价依旧产生利空影响。”
信达证券的分析师黄祥斌指出，对于目前的地产股来说，政策方面没有松动的迹象、部分大城市的房价依旧有下滑预期，同时从技术分析角度出发，地产板块大部分个股依然处于下降通道之中，如果不能放量突破压力线，所有的反弹只能看作超跌反弹。
东海证券表示，“总体来看，主要城市房地产市场成交量低迷，市场观望情绪较浓。由于本轮行业调整最大的特点是成交量持续萎缩而非价格的大幅度下降，预计调整周期较长。”
***王石：万科已做最坏打算将下调房价“过冬”
王石严肃地表示，“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算。”
沪上一些主流楼盘开始集中打折
近日在香港举行的中报发布会上，万科董事会主席王石严肃地表示，“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算。”尽管目前万科资金面比较稳健，但仍将进一步下调房价，增加小户型比例，并减少开工面积、减缓竣工速度、控制拿地面积。
记者从相关机构了解到，沪上的主流开发商楼盘已经开始集体降价。对比开盘时的价格，降价幅度最大的达每平方米6000元左右，相当于打了6.5折。并有部分开发商已在酝酿与奥运相关的大型优惠活动。
王石无奈：“万科已做好最坏打算”
在香港举行的中报发布会上，万科董事会主席王石严肃地表示，“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算。”尽管目前万科资金面较稳健，但仍将进一步下调房价，增加小户型比例，并减少开工面积、减缓竣工速度、控制拿地面积。
万科战略的调整显露出万科开始实施较为保守的策略。万科有关人士分析时表示，这项策略的实施目的是更好地适应当前市场状况和把握未来机会，由于土地市场的调整相对滞后于住宅市场的调整，而行业资源整合的深入也将带来更多的合作机会，公司在项目获取上也将采取更加谨慎的态度，选取最有利的时机为公司未来的发展补充项目资源。
万科经营策略的调整，业内给予了积极的评价，认为一系列的保守策略有利于公司的长期表现。国都证券有关分析人士表示，万科下调计划新开工面积和竣工面积对公司发展具有重大战略性意义。在令人堪忧的行业背景之下，新开工面积与竣工面积的减少，其意义一是减少未来商品房供给，降低行业经营风险；二是直接降低投资额，在货币从紧政策下降低资金压力；三是腾挪出资金在合适的机会获取更多低成本土地资源，这将对公司长远发展与行业地位产生深远影响。
尽管半年业绩不佳，万科仍然对国内楼市的前景相当看好。在半年报中，万科表示，国际、国内的宏观经济因素增加了本次调整的复杂性，调整的时间可能因此而变长，部分城市在短期内甚至可能出现过度调整，但住房市场的长期前景依然值得期待。只要决定行业基本面的深层因素依然明确，则调整必然只是阶段性插曲，不会也不可能改变行业整体的发展方向。
其他开发商：纷纷跟风万科
沪上一家大型开发商销售负责人告诉记者，王石的表态“可以理解”。企业也将根据政策和市场，结合自身情况对短期营销计划做出一定调整。另一位大型房产开发企业销售负责人则认为，大型开发企业在目前市场条件下会自动调节自己的开发量，并合理使用资金，做好“过冬”准备。
在万科的中报公布后，市场人士也纷纷预测房产市场8月可能会面临进一步的调整。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，万科的降价以及王石的表态，可能会引起其他开发商的跟风，正如同7月万科金色雅筑降价，带动部分其他相同价位楼盘开始降价一样。7月开始的促销优惠高峰仅是“序幕”。“去年上涨幅度在30％-50％的楼盘，今年出现15％-20％的回调是合理的。”
佑威房地产研究中心主任薛建雄也表示，8月上海楼市将迎来这一轮调整的高潮，前期价格过高的楼盘将会出现全面性降价。薛建雄认为，新江湾城、三林，包括普陀、闸北的许多房源，都出现了涨幅超过50%的情况，一些闸北的楼盘去年年初的时候单价卖1万元、1.2万元，但到了最高峰的时候“基本上都卖1.8万元-2.5万元”。薛建雄认为，按照大概每年的经济增长10%来计算，加上板块的升值，包括可能原先的价值被低估，这些楼盘大概卖单价1.5万元到1.8万元是合理的，也就是说应该从1.8万元到2.5万元的区间跌掉20%－30％。
主流开发商楼盘：8月开始“扎堆”降价
记者在梳理近期上海楼盘降价情况时发现，前段时间降价楼盘多集中在外环周边，且以中小开发商为主。而近期万科、大华等主流开发商的楼盘也开始降价。有的是借优惠促销的机会给房价直接打折扣，有的则是在没有对外宣传的情况下，悄然下调了报价。
在这些主流楼盘中，万科中林苑（金色雅筑）率先降价，其7月底单价与该楼盘之前的累计均价相比较，新老房源每平方米价格平均相差约2000元。在万科中林苑的带动下，其他主流开发商，包括大华、金地的部分楼盘也开始逐渐降价。
记者昨天从大华锦绣华城售楼处了解到，该楼盘开盘时的报价在1.8万-2万元左右，而现在的单价则在1.2万-1.6万元。售楼处相关销售人员还介绍说，该楼盘还在酝酿一系列和奥运相关的促销活动。8月8日奥运开幕当天来购房的话，每平方米还能再优惠500元。奥运比赛日，如果中国队有上佳表现，比如一天之内获得5块金牌，或者某运动员打破世界纪录的话，则当天买房的人也可以“沾光”，继续享受优惠。大华颐和华城的销售人员也证实奥运会当天该楼盘有优惠活动，比赛之时也
记者注意到，有的楼盘降价后取得一定效果，但也有些楼盘降价促销效果并不显著。如中远两湾城四期在7月份大规模优惠活动之前的1-6月共售出68套，实施优惠后截止到昨天共卖出13套。
业内人士预计，主流楼盘的集中降价必将使得周边其他楼盘价格松动，再导致二手房的降价，在这一连串的连锁反应后，8月可能迎来上海楼市这一轮调整的高潮，前期价格过高的楼盘将会出现全面性降价。
