从“国八条”到“新国八条”到“七部委八条”，再到最近八部委联手整治房地产市场，以及与之相配套的财税和金融政策，中央政府确实出台了一系列抑制房价过快上涨和保持房地产稳定健康发展的政策措施，甚至是法律法规。但根据国家统计局的统计，今年一季度全国商品房销售价格在去年大幅上涨的基础上继续上涨5.6%，而且从分月情况看，3月份上涨5.9%，涨幅分别高于前两个月0.3和0.6个百分点。北京、深圳、广州的房价涨幅达到9%以上甚至超过10%。如果按照商品房的销售数量和销售金额推算，房价上涨的幅度还要快得多。
据权威部门公布的数据，2006年北京市东城区普通住宅平均单价为2.16万元/平方米，按照10%的涨幅，一年之内每平方米的房屋价格要上涨2160元；东城区居民人均年可支配收入为2.0665万元，每年增加的可支配收入大约是2000元左右。这就是说，按照官方公布的统计数据计算，北京市东城区的居民，一年的可支配收入只能买一平方米的普通住宅；而一年增加的可支配收入刚好和一平方米房子的涨价部分相当。难怪早有媒体指出：我国北京、上海等大城市的房价已经远远高于欧美很多同类城市，如果考虑到实际货币因素，可能高出几倍、几十倍。德国的杜塞尔多夫、科隆这些房价最高的城市，即使在绝对黄金地段，每平方米超过2000欧元的房子也是极为罕见的。而在美国底特律，7000美元就能买到四居室的房子。
那么，政策甚至法律为什么没能有效地阻止我国房地产价格长期而且越来越严重地偏离经济发展水平，特别是居民收入承受能力这一趋势呢？是因为政策措施没有落实到价格层面。政策问题说到底是价格问题。经济学的任务说到底是研究和发现均衡价格。而在我国目前的价格管理体系和价格运行机制下，房地产的均衡价格是无法形成的。供给、需求以及参与房地产市场的各个主体都是处于一种不透明、不确定和无序的状态。房地产开发商，可以大谈企业经营和社会责任，但是他不会谈所投资的房地产的真实成本和价格，因为在目前状况下有一个不便公布的寻租价格问题和他自身暴利的问题；而对于地方政府而言，由于与房地产开发商有着紧密的利益关系，尤其是需要同开发商合作在经营土地中获得财政收入，取得经济发展的政绩，而对于部分不法官员来讲还要从中获得一部分寻租收入。因此，一般而言，地方政府以及代表行使职能的政府官员从内心里是不想改变房地产市场这种不透明、不确定和无序的状态的。对于普通老百姓而言，则只能处于一种盲从、无奈、进而愤慨的状态。于是在既得效益和预期效益相互交织和相互影响的状态中，房地产市场客观上演变成一个充斥炒作的投机市场。在这种状态下，需求变成了假的，供给也变成了假的，价格无疑也必然是假的。如果中央政府的调控政策是建立在这种不透明、不确定、无序和假需求、假供给和假价格的基础上，那么，既使政策再有力量，也将是无效的。
然而，能将上述情况搞清楚吗？回答是肯定的。但关键是：必须把土地出让金收归中央财政！因为这样做，就从根本上切断了地方政府与房地产开发商的利益关系，使房地产市场的寻租空间降到最低程度。土地出让金收归中央财政后，中央政府便可以按照整体经济发展水平和居民收入状况来确定土地的出让价格，这一方面可以通过掌控土地价格的水平，使房地产业的发展与整个经济的发展水平相适应，同时又能使房地产价格中的土地购置成本变得透明和确定，同时也可以大大降低寻租成本。至于剩下的房地产价格中的硬成本，包括拆迁补偿费、城建配套费、砖瓦灰沙石、钢筋水泥等物耗成本，人工成本等则可以通过加强统计、会计和专业核算来计量确定。在此基础上，就能实现房地产开发商的利润透明化并接受政府与消费者的监督。这样，均衡价格就能大体形成。以这个均衡价格作为参照，在一种透明、确定和有序的状况下，以及在脱离了同房地产开发商的利益关系而可以信赖的地方政府的有效监管下，老百姓就可以按照自己的即期和预期收入状况来决定如何购置房产，购置多少，何时购置。很显然，在这种情况下形成的对房地产的需求将是真实的需求，而在这种真实的需求下形成的供给也将是真实的供给。在真实的需求和供给下，投机炒作的成分就会大大降低。在这种真实需求和供给状态下的房地产业的发展必将是一个与经济发展水平和居民收入水平大体相适应的健康的和可持续的发展。
其实，在我国，政策没有落实到价格层面的现象绝不止于房地产领域，人们反映较多，百姓意见较大的上学贵，看病贵，油煤电费贵，物业服务费贵，农资价格贵，等等，都比较严重地存在类似的问题。确实，从价格水平，价格的形成机制到价格的管理体系都有一系列的问题急需解决和完善，一些该保护的价格没有保护好，有些该放开的价格没有放开，一些该抑制的价格明显出现了虚高，有些该提高的价格却长期低位运行。这是我国经济结构不合理，经济增长方式总体上粗放，企业缺乏核心技术和整体竞争力不强的重要原因。而这些价格问题的普遍存在又反过来说明我们的政策水平还不够高，我们政策的形成过程还不够科学，政策形成的信息基础还不够扎实，政策的效果当然就不够理想。
因此，好政策必须落实到价格层面上，才会收到好的效果。房地产是这样，其他领域也是如此。
