我国住房过剩风险为何被漠视 房价是重要因素

    第一,存量土地过多。数据显示,2005年前11个月,在我国的房地产本年购置土地面积中,未完成开发土地面积达16706.7万平方米,尚能满足1年多的开发需要。第二,目前我国房屋的施工面积相当于5年多的商品房竣工面积。第三,商品房的空置面积增加。2005年11月末,全国商品房空置面积达1.14亿平方米,比2004年同期增长14.2%,规模超过2005年上半年房屋竣工面积。

    但是,从目前市场的反应情况来看,显然并没有把这种潜在的风险当回事。以广州为例,尽管有国家的调控政策出台,广州去年楼价涨幅依然迅猛,许多人估计,广州目前的房价与2005年上半年相比,其涨幅估计已在30%左右,令人瞠目。

    房价何以漠视住房过剩风险的存在,我行我素地上涨?笔者认为,主要有以下几个原因:

    首先,信息不对称,公众对潜在的风险一无所知。房地产市场存在着严重的信息不对称。开发商不仅左右着成本信息、销售信息、价格信息、房源信息,也可以借助广告的力量造势,混搅信息,误导大众。加之公众一向有跟风传统,在不实信息的误导下,很容易作出错误的选择。

    信息不对称造就了房产市场的"卖方市场"。在一些被追涨的楼盘,购房者常常遇到房屋已经售完的情况,这加剧了他们的追涨心理,直到国八条出台,公众持币观望,才突然发现,许多过去供不应求的楼盘,竟然还有不少房屋并没有销售出去。

    除了开发商的原因,还有政府的原因。比如,开发商经常以土地供应紧张即所谓的"地荒"说,来加剧人们的恐惧心理,抬高房价。针对这一点,2005年上半年,国土资源部以翔实的数据,对开发商的"地荒"论进行了严正驳斥。假如政府能够在信息公开、信息透明中有所作为,开发商操纵信息误导公众的伎俩就难以得逞,房价将由市场主导,其价格也将接近真实。

    其次,商品房结构不合理,主要表现为三个方面:

    一是经济适用房和低价商品房供应严重不足。以北京为例,2005年8月26日,北京市国土资源局新闻发言人张维表示,"2005年北京市在土地供应计划"中为经济适用房安排了200公顷用地指标,但各区县上报的用地面积仅为80多公顷,只达到了原计划1／3。经济适用房的供应不足,成为房价上涨的一个重要因素。

    二是商品房结构不合理。建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾举了一个例子,有的城市非住宅供应量占据总量的三分之二,导致住宅类商品房供不应求,房价上涨。

    三是投资性购房的比重增长过快。谢家瑾说,在上海,投资比例达到16.6%。长沙市的住宅投资比例为16%,写字楼则高达40%。投资性购房对房价上涨,起了推波助澜的作用。

    最后,地方政府在房产市场中矛盾心态,是房价漠视住房过剩风险的一个极为重要的因素。对于住房过剩的风险,地方政府并非一无所知。但是,他们经常处于一种矛盾的状态之中难有作为:

    各级政府就是土地的拥有者,他们决定着土地的供应量、供应类型及转让价格,是房地产市场的主角之一,如果房价下跌,势必会减少政府的收入,当然,这种收入并不局限于土地转让的收入,还包括税收等诸多方面。

    另一方面,政府又是管理者,面对由于房价上涨引发的公众的质疑和批评之声,面对中央稳定房价的政策,各级地方政府又得有所表示。

    一边是责任,一边是利益,地方政府在极其矛盾和复杂的心态中很难作出正确选择。这决定了地方政府在稳定房价中的责任不能充分展现,这点很容易被开发商加以利用。

    必须要正视的是,漠视住房过剩的风险是危险的,因为这种风险假如得不到化解,其破坏性早晚都会释放出来。是选择长远利益还是眼前利益,考验着各级政府和开发商们。