喊价每平方米1万美元 上海投机者新兴炒写字楼

     这个带着醒目花旗(Citibank)“小红伞”标记的45层大厦位于浦东香格里拉酒店旁边。在2002年底该大厦破土动工之际，花旗集团便与开发商——上海巴鼎房地产发展公司签订了购买冠名权的协议，虽然具体的买卖金额不详，但8层楼面的购买让花旗银行大厦获得了冠名权，并因此在日前将企业与投资银行、个人消费银行两大业务板块的中国区总部搬到了新的大楼。

    花旗银行的入住，以及浦东小陆家嘴写字楼的火爆更加助力了花旗银行大厦接下来的租售工作。“包括地下面积，大厦建筑面积一共12万平方米，其中可使用的办公面积大约9万平方米。”花旗银行大厦的销售人员表示。据称，这个销售面积在70%到80%左右的大厦已经销售完毕，剩下的租赁工作也已经签约了90%。

    1万美元/平方米的叫价正是出现在大厦销售完毕的这一时期。根据花旗银行大厦售楼处的介绍，大厦针对的客户群主要是东南亚和台湾地区的个人和企业客户，按照当初的客户意向调查，这些购买者都定义为自用，或者是出租。

    “但是事实上，花旗银行大厦的购买者中不乏内地的民营企业家以及香港的投资者，他们所购买的物业多为半层1300平方米，或者是整层2600平方米。”知情人士告诉记者。

    记者了解到，花旗银行大厦每层价格都不一样，但是根据开发商的报价，在5000~5500美元/平方米左右。“开发商当初的定价很高，但没想到5000美元/平方米的售价依然不乏购买者，而且很快售罄。现在，开发商对于当初出售这幢物业的做法都有一点点后悔，因为他们认为花旗银行大厦的出售行情依旧看好，或许长期持有会获得更大收益。”知情人士表示。

    2倍价抛出目前无人接盘

    这名叫价1万美元/平方米的购房者买入物业的价格为5200美元/平方米。根据和这名购楼者接触过的知情人士透露，该购楼者是台湾人，但在大陆工作，有企业家的背景。“按照半层1300平方米的面积，这位投资者入场就要支付676万美元左右，折合人民币5400多万元。”

    日前，该购楼者已经在通过一家中介机构寻找他所购买物业的接盘者。“但1万美元/平方米的价格很难找到合适的购买者，目前只是喊价，没有成交。”该中介机构称。

    最近，花旗银行正委托第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司寻找租户。其公司写字楼部门助理董事沈莉玲对本报记者表示：“28层是花旗银行在买下8层的物业之后，唯一可供出租的楼面，其他的7层全部作为办公自用。为了保证日后的业务拓展需要，花旗银行暂定将28层出租3年。”与此同时，花旗银行大厦销售的7楼、9楼、10楼都已经在投资者购买之后，对外出租。但是目前倒手出售者还很少见。

    至于1万美元/平方米的喊价，沈莉玲认为成交的可能性极小。她按照回报率计算，目前售价5000美元/平方米，预期租金最高达到每天1.2-1.5美元/平方米。计算下来可以给出租提供7个点的毛利润率、5个点的净利润率。但是如果按照1万美元/平方米的售价买入，净利润率只有1个点多。这样接盘者的风险很大，而且即使接盘之后，下一步也很难再出手。

    根据仲量联行的统计资料：写字楼市场目前是国内房地产市场中透明度最高的领域，而且未来也将是投资者的首选。许多亚洲开发与投资集团已占据了该市场的主导地位，如香港的和记黄埔、嘉里、新世界和瑞安，以及来自新加坡的凯德置地和GIC。其他知名的亚洲集团包括韩国的LG、印尼的力宝和日本的Mori。

    “在目前上海的写字楼市场，分层销售的买家大都是自己持有，事实上这些自用物业也可以放在市场上进行流通。”戴德梁行投资咨询部助理董事叶建成对本报记者表示。而仲量联行商业部总监陈立民则认为投资客的进入可以分散开发商在开发写字楼方面的风险。目前，在上海类似的投资物业交易量还有很大的发展空间。